u posredovanju u prometu nekretnina

Na temelju članka 20. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina (»Narodne novine«, br. 69/2026.), trgovačko društvo FERKO d.o.o., Zgališće 66, 10342 Dubrava, OIB: 96708928655, upisano u sudski registar Trgovačkog suda u Zagrebu pod MBS: 05442940, registarski broj upisa u Registar posrednika u prometu nekretnina: 20/2022 (dalje: Posrednik), donosi ove Opće uvjete poslovanja (dalje: Opći uvjeti).

1. OPĆE ODREDBE

Općim uvjetima uređuje se poslovni odnos između Posrednika i nalogodavca u obavljanju posredovanja u prometu nekretnina. Sklapanjem ugovora o posredovanju nalogodavac potvrđuje da je upoznat i suglasan s odredbama Općih uvjeta. Sastavni dio Općih uvjeta je Cjenik posredničkih naknada Posrednika, sadržan u točki 6. Općih uvjeta (dalje: Cjenik). Opći uvjeti istaknuti su na vidljivom i pristupačnom mjestu u sjedištu Posrednika te objavljeni na internetskoj stranici www.libela.hr.

2. ZNAČENJE IZRAZA

Pojedini izrazi u Općim uvjetima imaju sljedeća značenja:

1. posrednik je trgovačko društvo FERKO d.o.o., Zgališće 66, 10342 Dubrava, OIB: 96708928655, upisano u sudski registar Trgovačkog suda u Zagrebu pod MBS: 05442940, registarski broj upisa u Registar posrednika u prometu nekretnina: 20/2022, koje ispunjava uvjete za obavljanje posredovanja u prometu nekretnina propisane Zakonom i upisano je u Registar posrednika.
2. agent je fizička osoba koja ima položen stručni ispit za agenta posredovanja u prometu nekretnina, upisana je u Imenik agenata i zaposlena je kod Posrednika na temelju ugovora o radu.
3. posredovanje su radnje Posrednika kojima se povezuje nalogodavac s trećom osobom te pregovori i priprema sklapanja pravnih poslova čiji je predmet određena nekretnina, osobito pri kupnji, prodaji, zamjeni, najmu i zakupu.
4. nalogodavac je fizička ili pravna osoba koja s Posrednikom sklapa pisani ugovor o posredovanju (prodavatelj, kupac, najmodavac, najmoprimac, zakupodavac, zakupnik ili drugi sudionik u prometu nekretnina).
5. treća osoba je osoba koju Posrednik nastoji povezati s nalogodavcem radi pregovora o sklapanju pravnog posla koji se odnosi na određenu nekretninu.

3. UGOVOR O POSREDOVANJU

Ugovorom o posredovanju Posrednik se obvezuje nastojati pronaći i dovesti u vezu s nalogodavcem treću osobu radi pregovaranja i sklapanja određenoga pravnog posla o prijenosu ili osnivanju određenoga prava na nekretnini, a nalogodavac se obvezuje isplatiti mu posredničku naknadu ako taj pravni posao bude sklopljen.

Ugovor o posredovanju sklapa se u pisanom obliku i na određeno vrijeme.

Ako ugovorne strane ne ugovore trajanje, smatra se da je ugovor sklopljen na razdoblje od 12 mjeseci. Ugovor se može produljiti isključivo izričitim pisanim sporazumom ugovornih strana.

Sastavni dio svakog ugovora o posredovanju je Cjenik važeći u trenutku njegova sklapanja, s naznačenim datumom i godinom, koji potpisuju Posrednik i nalogodavac odnosno treća osoba.

4. OBVEZE POSREDNIKA

Ugovorom o posredovanju Posrednik se obvezuje obavljati osobito sljedeće poslove:

1. nastojati pronaći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi sklapanja posredovanoga posla;
2. upoznati nalogodavca s prosječnom tržišnom cijenom slične nekretnine;
3. pribaviti i izvršiti uvid u isprave kojima se dokazuje vlasništvo ili drugo stvarno pravo na predmetnoj nekretnini te provjeriti stanje nekretnine;
4. obaviti potrebne radnje radi predstavljanja i prezentacije nekretnine na tržištu te oglasiti nekretninu na odgovarajući način;
5. obaviti pripremne radnje za sklapanje pravnoga posla;
6. omogućiti ili uskratiti razgled nekretnine, sukladno interesima nalogodavca i stručnoj procjeni Posrednika, postupajući s pažnjom dobroga stručnjaka;
7. posredovati u pregovorima i nastojati da dođe do sklapanja pravnog posla;
8. čuvati osobne podatke nalogodavca te, po pisanome nalogu nalogodavca, čuvati kao poslovnu tajnu podatke o nekretnini i u vezi s tom nekretninom ili s poslom za koji posreduje;
9. ako je predmet posredovanja zemljište, provjeriti njegovu namjenu u skladu s propisima o prostornome uređenju;
10. obavijestiti nalogodavca o svim okolnostima važnim za namjeravani posao koje su mu poznate ili mu moraju biti poznate.

U obavljanju poslova posredovanja Posrednik postupa s povećanom pažnjom, prema pravilima struke i običajima. Detaljan opis poslova obuhvaćenih posredničkom naknadom sadržan je u točki 6. Općih uvjeta.

5. OBVEZE NALOGODAVCA

Ugovorom o posredovanju nalogodavac se obvezuje:

1. obavijestiti Posrednika o svim okolnostima važnim za obavljanje posredovanja i predočiti točne podatke o nekretnini, a ako ih posjeduje, dati na uvid lokacijsku, građevinsku odnosno uporabnu dozvolu ili lokacijsku informaciju o nekretnini te dokaze o ispunjavanju obveza prema trećim osobama;
2. dati Posredniku na uvid isprave kojima dokazuje svoje vlasništvo ili drugo stvarno pravo na nekretnini te upozoriti na sve uknjižene i neuknjižene terete;
3. omogućiti Posredniku i trećoj osobi razgledanje nekretnine;
4. obavijestiti Posrednika o svim bitnim podacima o nekretnini, uključujući njezin opis i traženu cijenu;
5. isplatiti Posredniku posredničku naknadu;
6. ako je izričito ugovoreno, naknaditi Posredniku troškove koji prelaze uobičajene troškove posredovanja;
7. obavijestiti Posrednika pisanim putem o svim promjenama u vezi s poslom za koji je Posrednik ovlašten, osobito o promjenama u vezi s vlasništvom na nekretnini.

Nalogodavac koji želi ostati nepoznat nije obvezan otkriti svoj identitet trećoj osobi sve do sklapanja pravnog posla.

Nalogodavac nije obvezan započeti pregovore niti sklopiti pravni posao s trećom osobom koju je Posrednik pronašao. Ako nalogodavac ne postupi u dobroj vjeri, odgovara Posredniku za štetu i dužan je naknaditi sve učinjene troškove, koji ne mogu biti manji od jedne trećine niti veći od ugovorene posredničke naknade za posredovani posao.

6. CJENIK POSREDNIČKIH NAKNADA

Svi iznosi posredničkih naknada navedeni u ovom Cjeniku uvećavaju se za porez na dodanu vrijednost. Posrednička naknada ugovara se Ugovorom o posredovanju, u skladu s ovim Cjenikom i Zakonom o posredovanju u prometu nekretnina (»Narodne novine«, br. 69/2026.). Obveznik plaćanja posredničke naknade je Nalogodavac koji je s Posrednikom sklopio ugovor o posredovanju, kako je određeno tim ugovorom.

I. POSREDNIČKE NAKNADE

Posrednička naknada ugovara se pojedinim ugovorom o posredovanju u visini do iznosa određenih ovom točkom. Iznosi određeni ovom točkom ujedno su najviši iznos posredničke naknade određen ovim Cjenikom za istu nekretninu, u smislu članka 30. stavaka 3. i 4. Zakona.

Posredovanje pri prodaji nekretnine
Ako je prodavatelj Nalogodavac Posrednika: posrednička naknada po pojedinom ugovoru o posredovanju iznosi do 12% od ugovorene kupoprodajne cijene.

Posredovanje pri kupnji nekretnine
Ako je kupac Nalogodavac Posrednika: posrednička naknada po pojedinom ugovoru o posredovanju iznosi do 12% od ugovorene kupoprodajne cijene.

Posredovanje pri davanju nekretnine u najam ili zakup
Ako je najmodavac odnosno zakupodavac Nalogodavac Posrednika: posrednička naknada po pojedinom ugovoru o posredovanju iznosi do 600% jedne mjesečne najamnine odnosno zakupnine.

Posredovanje pri uzimanju nekretnine u najam ili zakup
Ako je najmoprimac odnosno zakupnik Nalogodavac Posrednika: posrednička naknada po pojedinom ugovoru o posredovanju iznosi do 600% jedne mjesečne najamnine odnosno zakupnine.

II. USLUGE OBUHVAĆENE POSREDNIČKOM NAKNADOM

Posrednička naknada obuhvaća redovne usluge posredovanja koje Libela pruža tijekom pripreme i realizacije pravnog posla, osobito:

• pronalazak i povezivanje Nalogodavca s potencijalnom ugovornom stranom radi sklapanja pravnog posla;
• procjenu tržišne vrijednosti nekretnine i informiranje Nalogodavca o tržišnim okolnostima i usporedivim cijenama;
• pribavljanje i uvid u isprave kojima se dokazuje vlasništvo ili drugo stvarno pravo na predmetnoj nekretnini te provjeravanje stanja nekretnine;
• obavljanje pripremnih radnji za sklapanje pravnoga posla;
• izradu prezentacijskih materijala i profesionalnu pripremu nekretnine za tržište s detaljnim opisom pomoću fotografija i tlocrta;
• oglašavanje nekretnine putem odgovarajućih marketinških kanala u zemlji i inozemstvu, kada je to primjenjivo;
• organizaciju i vođenje razgleda nekretnine;
• komunikaciju sa zainteresiranim kupcima, najmoprimcima ili drugim potencijalnim ugovornim stranama;
• sudjelovanje u pregovorima radi postizanja uvjeta prihvatljivih za Nalogodavca;
• pravodobno informiranje Nalogodavca o svim okolnostima važnim za sklapanje pravnog posla;
• komunikaciju i koordinaciju s odvjetnicima, javnim bilježnicima i drugim stručnim osobama, pri čemu troškovi tih osoba nisu obuhvaćeni posredničkom naknadom;
• izradu detaljnog primopredajnog zapisnika s ugovornim stranama;
• pružanje pomoći kod ishođenja suglasnosti za stjecanje prava vlasništva nad nekretninama državljana trećih zemalja;
• prebacivanje svih režijskih troškova na novog vlasnika ili novog najmoprimca/zakupnika;
• provjeru namjene zemljišta ako je predmet posredovanja građevinsko ili drugo zemljište;
• čuvanje povjerljivosti podataka i zaštitu osobnih podataka Nalogodavca u skladu s važećim propisima;
• postupanje s pažnjom dobrog stručnjaka u skladu s pravilima struke.

III. POSREDOVANJE ZA OBA NALOGODAVCA

Libela može posredovati za obje ugovorne strane samo ako je sa svakom stranom sklopljen zaseban ugovor o posredovanju. Posrednička naknada može se naplatiti isključivo od osobe s kojom je sklopljen ugovor o posredovanju.

Ako Posrednik za istu nekretninu ima sklopljen ugovor o posredovanju s dva nalogodavca te je ugovoreno da posredničku naknadu plaćaju obje ugovorne strane, ukupan iznos posredničke naknade naplaćene od oba nalogodavca ne smije prelaziti 12% od ugovorene kupoprodajne cijene ili vrijednosti pravnog posla, uvećano za PDV. Ako je ugovoreno da posredničku naknadu plaća samo jedna ugovorna strana, Posrednik toj strani može naplatiti posredničku naknadu najviše do 6% od ugovorene kupoprodajne cijene ili vrijednosti pravnog posla, uvećano za PDV.

Za najam i zakup: ako posredničku naknadu plaćaju obje strane, ukupni iznos ne smije prelaziti 600% jedne mjesečne najamnine odnosno zakupnine, uvećano za PDV. Ako plaća samo jedna strana, naknada ne smije prelaziti 300% jedne mjesečne najamnine odnosno zakupnine, uvećano za PDV.

IV. DODATNE USLUGE

Posrednik ne pruža niti naplaćuje dodatne usluge izvan redovnih poslova posredovanja obuhvaćenih posredničkom naknadom iz točke II. ovog Cjenika. Troškovi odvjetnika, javnih bilježnika, sudskih i upravnih pristojbi, poreza, geodetskih usluga, arhitekata, procjenitelja, izrade energetskih certifikata, banaka, prevoditelja i drugih stručnih osoba nisu obuhvaćeni posredničkom naknadom.

7. POSREDNIČKA NAKNADA

Visina posredničke naknade određuje se ugovorom o posredovanju, u skladu s Cjenikom iz točke 6. Općih uvjeta važećim u trenutku sklapanja ugovora.

Posrednik stječe pravo na posredničku naknadu tek nakon sklapanja ugovora za koji je posredovao, osim ako je ugovorom o posredovanju ugovoreno da to pravo nastaje već sklapanjem predugovora. Posrednik ne smije zahtijevati djelomično ili potpuno plaćanje posredničke naknade unaprijed.

Nalogodavac je dužan isplatiti posredničku naknadu najkasnije u roku od osam dana od dana nastanka prava Posrednika na naknadu.

Ako ugovor o posredovanju prestane, a nalogodavac u roku od 12 mjeseci od prestanka sklopi pravni posao s trećom osobom koji je izravna posljedica radnji Posrednika poduzetih prije prestanka ugovora, dužan je Posredniku platiti posredničku naknadu u cijelosti.

Posrednička naknada pripada Posredniku i kada nalogodavac, zaobilazeći Posrednika, sklopi pravni posao koji je bio predmet posredovanja s osobom s kojom ga je Posrednik doveo u vezu, kao i kada takav pravni posao s tom osobom sklopi s nalogodavcem povezana osoba (bračni ili izvanbračni drug, potomak, predak ili trgovačko društvo odnosno druga pravna osoba pod kontrolom nalogodavca).

Posrednik ne smije i neće naplatiti posredničku naknadu od treće osobe koja u pravnom poslu stječe ulogu kupca, najmoprimca ili drugog, a koja nije s Posrednikom sklopila ugovor o posredovanju. Posrednik nema pravo na naknadu ako s nalogodavcem osobno sklopi ugovor koji je bio predmet posredovanja.

8. ISKLJUČIVO POSREDOVANJE

Ugovorom o posredovanju nalogodavac se može obvezati da za posredovani posao neće angažirati nijednoga drugog posrednika, pri čemu ta obveza mora biti izričito ugovorena. Prilikom sklapanja ugovora o isključivom posredovanju Posrednik će upozoriti nalogodavca na pravne učinke i posljedice takve klauzule.

Ako za vrijeme trajanja ugovora o isključivom posredovanju nalogodavac sklopi pravni posao preko drugog posrednika, obvezan je Posredniku isplatiti ugovorenu posredničku naknadu te naknaditi moguće dodatne stvarne troškove nastale tijekom posredovanja.

Ako isključivo posredovanje nije izričito ugovoreno, smatra se da je riječ o otvorenom posredovanju, u kojem slučaju nalogodavac može angažirati i druge posrednike ili pravni posao sklopiti samostalno.

9. RAZGLED NEKRETNINE

Posrednik ne uvjetuje razgledavanje nekretnine trećoj osobi prethodnim potpisivanjem ugovora o posredovanju. Prilikom razgledavanja nekretnine putem Posrednika potpisuje se potvrda o razgledavanju kojom Posrednik odnosno agent dokazuje nalogodavcu da je pokazao nekretninu trećim osobama. Potpisivanje potvrde o razgledavanju ne smatra se ugovorom o posredovanju i potvrda ne sadrži odredbe kojima se treća osoba obvezuje na plaćanje posredničke naknade.

10. PRESTANAK UGOVORA O POSREDOVANJU

Ugovor o posredovanju prestaje istekom roka na koji je sklopljen, ako u tome roku nije sklopljen ugovor za koji se posredovalo, ili otkazom bilo koje od ugovornih strana. Otkaz se daje u pisanom obliku, uz otkazni rok od 15 dana, i ne mora biti obrazložen.

Nalogodavac je dužan naknaditi Posredniku učinjene troškove samo ako je bilo izričito ugovoreno da ih nalogodavac posebno plaća. Odredbe točke 7. Općih uvjeta o naknadi nakon prestanka ugovora primjenjuju se i na prestanak ugovora o isključivom posredovanju.

11. SPRJEČAVANJE PRANJA NOVCA I FINANCIRANJA TERORIZMA

Posrednik je obveznik provođenja mjera sukladno Zakonu o sprječavanju pranja novca i financiranja terorizma (»Narodne novine«, br. 108/17., 39/19. i 151/22.). Nalogodavac se obvezuje Posredniku dostaviti podatke i dokumentaciju koje je Posrednik dužan prikupiti sukladno ZSPNFT-u. Ako nalogodavac ne dostavi zatražene podatke, Posrednik ima pravo otkazati ugovor o posredovanju odnosno odbiti uspostavu poslovnog odnosa. Osobne podatke prikupljene na temelju ZSPNFT-a Posrednik obrađuje isključivo u svrhu sprječavanja pranja novca i financiranja terorizma.

12. POVJERLJIVOST I ZAŠTITA OSOBNIH PODATAKA

Posrednik čuva kao poslovnu tajnu sve podatke koje sazna obavljajući poslove posredovanja, a koji se odnose na nalogodavca, nekretninu za koju posreduje ili posao za koji posreduje. Posrednik neće povrijediti dužnost čuvanja poslovne tajne ako podatke otkrije osobama s kojima nastoji dovesti nalogodavca u vezu, u mjeri u kojoj je to potrebno za ispunjenje ugovora o posredovanju.

Osobne podatke nalogodavca Posrednik prikuplja i obrađuje u svrhu izvršenja ugovora o posredovanju i ispunjavanja zakonskih obveza, u skladu s Uredbom (EU) 2016/679 (GDPR) i propisima o zaštiti osobnih podataka, te ih čuva onoliko dugo koliko je potrebno za te svrhe. Nalogodavac ima pravo zatražiti pristup, ispravak, brisanje i ograničenje obrade osobnih podataka obraćanjem na info@libela.hr, kao i podnijeti prigovor Agenciji za zaštitu osobnih podataka.

13. ZAVRŠNE ODREDBE

Posrednik i agenti pridržavaju se općeg akta o etičkom poslovanju posrednika u prometu nekretnina. Na odnose koji nisu uređeni ugovorom o posredovanju i Općim uvjetima primjenjuju se odredbe Zakona i propisa kojima se uređuju obvezni odnosi. Ugovorne strane će svaki spor nastojati riješiti mirnim putem, a u protivnom se ugovara nadležnost stvarno nadležnog suda u Zagrebu.

Ovi Opći uvjeti primjenjuju se od 7. srpnja 2026. godine, od kada prestaju važiti Opći uvjeti poslovanja od 13. siječnja 2022. godine.

Zagreb, 7. srpnja 2026. godine